Por que falar sobre manutenção em edificações?
- Eng. Gabriel Reschke
- 16 de jun.
- 4 min de leitura
Diferente de outros tipos de produtos, as edificações são construídas para atender as nossas necessidades durante muitos anos, tendo seu tempo de vida comparável ao de uma pessoa, ou até mesmo de gerações. E, durante todo o tempo de uso, a edificação precisa atender às nossas necessidades, que podemos chamar de requisitos de desempenho.
As manutenções tem interferência direta no tempo de vida, valorização dos imóveis e também nas garantias de construção!
As fases de vida das edificações
A imagem abaixo apresenta, de maneira simplificada, as fases da vida de um imóvel:
A fase de uso é muito maior do que as outras, e é nela que devem ser executados todos os cuidados de conservação e manutenção para que o imóvel atenda aos requisitos dos usuários durante o maior tempo possível.
A realização de manutenções pode aumentar o tempo de vida de um imóvel!
É o que apresenta o gráfico abaixo, que mostra que as ações de manutenção recuperam o desempenho da construção.
Segundo a norma de desempenho, a vida útil mínima da estrutura de um imóvel é de 50 anos, e para que seja possível atender a este prazo, as manutenções são fundamentais (ABNT NBR 15575-1).
Sistema de gestão da manutenção (NBR 5674)
Devido a sua importância durante a fase de uso de uma edificação, é necessário que as manutenções sejam executadas de forma inteligente, com gerenciamento de recursos de forma eficiente e eficaz.
Para isto existe a norma ABNT NBR 5674: Manutenção de edificações - Requisitos para o sistema de gestão de manutenção.
Esta norma orienta a maneira correta de como deve ser implantado o sistema de gestão da manutenção, tendo em vista que as manutenções preventivas são atividades programáveis e que devem ter, inclusive, previsão orçamentária para sua execução.
De forma geral, a norma de manutenções apresenta:
Os requisitos básicos para a manutenção;
O conteúdo para os relatórios de inspeção do programa de manutenção;
Necessidade de previsão orçamentária;
Os requisitos necessários para o gerenciamento do processo de manutenção;
Ao final, a NBR 5674 apresenta uma tabela com diversos itens para a elaboração de um programa de manutenção preventiva, com a periodicidade das atividades, os sistemas que devem ser inspecionados, os componentes e os responsáveis pelas manutenções.
A garantia da construção (NBR 17170)
A norma ABNT NBR 17170: Edificações - Garantias - Prazos recomendados e diretrizes, ficou conhecida como a Norma de Garantias pois apresenta os prazos de garantia recomendados para novas construções. Segundo esta norma, o cumprimento das garantias oferecidas pelos construtores depende do uso correto e das atividades de manutenção no imóvel.
Tanto a norma de desempenho (NBR 15575) quanto a de garantias (NBR 17170) correlacionam os prazos de garantia das edificações. Isto ocorre por meio da realização das manutenções periódicas, buscando manter a durabilidade, solidez, segurança e vida útil do imóvel, assegurando o cumprimento das garantias.
Definição do termo “prazo de garantia” pela NBR 17170: tempo em que o fornecedor é responsável por corrigir falhas nos produtos por ele fornecidos, desde que seja realizada a manutenção devida e a correta utilização do imóvel.
Para ilustração, podemos observar o que ocorre com os automóveis. Caso não receba manutenções (revisões) do motor dentro dos prazos estabelecidos pelo fabricante, pode perder a garantia. Da mesma forma, uma edificação também perderá a garantia caso não receba as manutenções indicadas nos manuais e normas vigentes.
Além de realizar as manutenções atendendo aos manuais, é de extrema importância manter os devidos registros documentais de todas estas atividades.
Por onde começar?
Primeiro: é necessário elencar prioridades. Em um condomínio que não tenha um sistema de gestão da manutenção implantado ou que não tenha uma Assessoria Técnica Condominial de Engenharia, deve-se contratar um Laudo Técnico de Inspeção Predial (LTIP), em conformidade com a ABNT NBR 16747: Inspeção Predial - Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento.
O LTIP é um laudo que faz um check-up em toda a edificação para constatar e classificar em ordem de prioridade todos os problemas e manifestações patológicas do imóvel. A ordem de prioridade é estabelecida considerando o impacto de cada problema no imóvel, avaliando riscos à segurança, a urgência e o custo.
Com o laudo em mãos, o síndico tem apoio técnico para avançar e tratar os problemas prioritários, inclusive para prestar contas em assembleias ou para o conselho, facilitando a tomada de decisão.
O próximo passo é a organização orçamentária dos serviços de manutenção. Para isto, o síndico pode contar com o apoio de um engenheiro ou arquiteto, afinal, muitas vezes existe dificuldade para comparar os orçamentos recebidos dos prestadores e saber qual, de fato, atende as necessidades da edificação.
Agindo para resolver os problemas elencados no LTIP e mantendo as rotinas de manutenção com base nos manuais e NBR 5674, cria-se uma cultura de prevenção, que gera previsibilidade, segurança e economia financeira.
A importância das manutenções
De forma resumida, a manutenção é fundamental para o conforto, segurança, valorização e vida útil dos imóveis. Além de tudo isso, também é essencial para o cumprimento das garantias frente à construtora.
Por isso:
A maior fase de vida de um imóvel é a de uso e manutenção;
As manutenções recuperam o desempenho durante a vida útil dos imóveis;
É de extrema importância estarmos atentos às normas e manuais de uso e operação dos imóveis;
Manutenções preventivas e programadas geram economia;
Manutenções corretivas são mais caras;
A contratação de uma Assessoria Técnica Condominial de Engenharia traz economia e segurança para a implementação de um programa de manutenção.
E você, como tem visto a questão das manutenções nos edifícios e casas em sua cidade? Concorda que as manutenções são muito importantes? Responda nos comentários e vamos fomentar esta discussão!
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